„Kleine“ Vermietung

Worum geht´s?
Viele Steuerpflichtige überlegen die Anschaffung einer Eigentumswohnung oder die Errichtung eines Ein-/Zweifamilienhauses aus Gründen der Vermögensanlage, Pensionsabsicherung oder als Vorsorge für die späteren Wohnbedürfnisse ihrer Kinder oder Enkelkinder. Deshalb möchte wir Ihnen in unserem aktuellen Blog einen kurzen Überblick über die mit einer solchen Investition verbundenen steuerrechtlichen Möglichkeiten und Konsequenzen geben.

Wer ist betroffen?
All jene, die ein eben solches Mietobjekt an fremde Dritte vermieten und davon steuerlich profitieren wollen.

Voraussetzungen und Gültigkeit
Üblicherweise werden Eigentumswohnungen, die aus oben dargestellten Gesichtspunkten angeschafft werden, für eine gewisse Zeit an fremde Dritte vermietet. Steuerrechtlich relevante Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen jedoch nur dann vor, wenn das vermietete Eigentumsobjekt prinzipiell dazu geeignet ist, in einem absehbaren Zeitraum (sogenannter Beobachtungszeitraum) einen Gewinn aus der Vermietungstätigkeit (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) zu erzielen.

Besteht auf Dauer gesehen keine objektive Aussicht, Überschüsse zu erzielen, wird das vermietete Eigentumsobjekt nicht als Einkunftsquelle anerkannt und ist somit als Voluptarbesitz (Liebhabereibesitz) zu behandeln. In einem solchen Fall sind die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen nicht als Werbungskosten abzugsfähig und erzielte Verluste sind nicht abzugs- bzw. ausgleichsfähig!

Im Zweifel ist anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren, dass das vermietete Eigentumsobjekt als Einkunftsquelle anzusehen ist und innerhalb eines gewissen Zeitraumes die Erwirtschaftung eines Gesamtgewinnes möglich ist.

Um als Einkunftsquelle steuerlich anerkannt zu werden, muss durch die Vermietung eines Eigentumobjektes innerhalb von 20 Jahren ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden. Die Anlaufphase der Bauführung kann dabei bis zu 3 Jahren betragen, sodass ab der Anschaffung (dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen) insgesamt maximal 23 Jahre zur Verfügung stehen, um einen Gesamtüberschuss zu erwirtschaften.

Wieviel ist das in Euro?
Üblicherweise wird bei der erstmaligen Erklärung von Verlusten aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung von der Finanzverwaltung die Vorlage einer Prognoserechnung zur Darstellung des erzielbaren Gesamtüberschusses innerhalb des Beobachtungszeitraumes verlangt.

Diese Prognoserechnung hat einerseits die bereits erzielten (adaptierten) steuerlichen Ergebnisse der bisherigen Betätigung sowie die bis zum Ablauf des absehbaren Zeitraumes noch zu erwartenden (adaptieren) steuerlichen Ergebnisse zu umfassen, wobei Einnahmen- und Ausgabenseitig gwisse Adaptierungen vorgenommen werden können (tatsächlichen Mietzinse vs. fiktive freie Marktmietzinse oder Abschreibung von begünstigten Herstellungsaufwendungen etc.)!

Der Verlust aus der Vermietung kann mit anderen positiven Einkünften – z.B. aus einem Angestelltenverhältnis gegengerechnet werden. Das bedeutet in den Verlustjahren immer ein Steuerguthaben. Aber Achtung, die Kreditraten müssen immer bedient werden können, auch wenn z.B. für einige Monate kein Nachmieter gefunden werden kann!

Vor allem die vorzeitige Tilgung von Darlehen, um einen Gesamtüberschuss zu erzielen, führt oft zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung. Wenn bereits bei Beginn der Vermietungstätigkeit eine vorzeitige Darlehenstilgung geplant ist und plausibel dargestellt werden kann, ist diese Maßnahme in die Prognoserechnung miteinzubeziehen. Die Tilgung stellt dann keine Änderung der sogenannten Bewirtschaftung dar.

Wie komme ich dazu? Was ist zu tun?
Ab der ersten Vermietung ist darauf zu achten, dass das Mietverhältnis hinsichtlich Dauer, Höhe des Mietzinses etc. in einem schriftlichen Mietvertrag geregelt und dokumentiert ist!

Die Vermietung ist dem Finanzamt zu melden und ich rate nachdrücklich dazu, gleich mit dem ersten Jahr eine Prognoserechnung zu erstellen, schließlich möchte man für sich selbst auch gerne wissen, ab wann man Gewinn erwirtschaftete und wie dieser dann auch zu versteuern ist, und hat sie für Nachfragen vom Finanzamt immer griffbereit!

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